Las operaciones o transacciones realizadas sobre bienes denominados raíces o bienes inmuebles, es decir, aquellos que no pueden moverse del lugar donde se encuentran enclavados, son reguladas por el derecho inmobiliario, materia donde SuperAbogado tiene a los mejores letrados.

La creación, modificación, transacción, adquisición o extinción de los que derechos que tanto personas físicas como jurídicas, puedan tener sobre un bien inmueble o parte de él, estará regulado por el derecho inmobiliario, así como los posibles impuestos o gravámenes que pueden conllevar cualquiera de estas operaciones.

Así mismo, aunque puede formar parte del derecho urbanístico, el derecho inmobiliario también abarca aspectos de la gestión de estos bienes raíces, como pueden ser licencias urbanas, licencias de obras o normas referentes a la propiedad horizontal y la constitución de las comunidades de vecinos.

SuperAbogado, pone a su disposición a los mejores abogados expertos en derecho inmobiliario. La especialización y experiencia en esta rama del derecho, por parte de nuestros despachos de abogados colaboradores, le facilitará cualquier gestión que desee hacer sobre un bien inmueble.

La regulación de los derechos reales sobre un bien inmueble

La regulación del derecho inmobiliario se realiza a través de varias leyes englobando varias ramas del derecho, como pueden ser la Constitución Española, Código Civil, Código Mercantil, Ley Hipotecaria y leyes tributarias, entre otras, hecho por el cual, es necesario ser especialista en la materia y tener la experiencia que le ofrecen nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario.

Como derecho real, debemos entender el derecho que ejerce una persona, tanto física como jurídica sobre un bien inmueble, sobre el cual el resto de personas debe abstenerse de hacer uso, goce o disfrute.

El libro II del Código Civil, bajo el epígrafe “De los bienes, de la propiedad y sus modificaciones” regula los derechos reales, aunque varias figuras como la prenda, la hipoteca y la anticresis son reguladas de manera más específica en el libro VI de dicho código. De manera esquemática, podemos indicar que la regulación de los derechos reales contempla:

• Distinción entre los derechos reales y derechos de crédito
• Titularidad del derecho y sus limitaciones
• Tipo de derechos reales
• Nacimiento y adquisición de los derechos reales
• Extinción o pérdida
• La posesión
• La propiedad
• Usufructo
• Uso y habitación
• Servidumbre
• El censo
• Superficie
• Vuelo y sub-edificación
• Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles
• Derechos de tanteo y de retracto
• Derecho de opción
• Hipoteca inmobiliaria
• La prenda
• La anticresis

Existen varios territorios en la geografía española, que disponen de un derecho civil propio, regulando el mismo parte de estas figuras de una manera específica dentro de la materia de derechos reales.

• Galicia
• País Vasco
• Comunidad Foral de Navarra
• Aragón
• Cataluña
• Islas Baleares

La compraventa de inmuebles u operaciones inmobiliarias

A la hora de llevar a cabo una compraventa, es necesario realizar una serie de actuaciones previas a los efectos de evitar incidencias posteriores.

Nuestros letrados especialistas en compraventas, comprobarán la situación urbanística, registral y administrativa del inmueble, para poder redactar correctamente los documentos y contratos pertinentes, incluyendo los condiciones o pactos a los que lleguen las partes, como pueden ser las arras o la opción de compra.

No debemos pasar por alto la liquidación previa y posterior de los impuestos correspondientes, hecho por el cual, deberá contar con un abogado experto en transacciones de inmuebles.

La constitución y administración de una comunidad de propietarios: la propiedad horizontal

Para tomar una decisión en una en un edificio donde la propiedad es de varias personas, ya sean físicas o jurídicas, es necesario constituir una comunidad cumpliendo con todas las obligaciones legales.

Nuestros abogados expertos en propiedad horizontal, le redactarán y negociarán los estatutos, reclamarán las deudas pendientes tanto de manera judicial como extrajudicial. Así mismo, asumirán las consultas a los órganos de gobierno y la administración de la comunidad, prestando asesoramiento jurídico en todo lo relacionado con la comunidad a los de propietarios y facilitando la asistencia letrada ante reclamaciones de todos aquellos asuntos en los que sea necesario defender los intereses de la comunidad.

La división y agrupación de fincas

En diversas situaciones, nos podemos encontrar con la necesidad de dividir, segregar o agrupar una o varias fincas. En estos casos, contar el asesoramiento de una abogado especialista en derecho inmobiliario, le asegurara que los derechos de los diferentes propietarios o beneficiarios, que pudieran surgir, quedan salvaguardados.

Todas las operaciones que se lleven a cabo sobre las fincas resultantes, deberán de acceder tanto al Catastro como al Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros, hecho por el cual es necesario que contrate un abogado experto en derecho inmobiliario. SuperAbogado, le ofrece los mejores despachos de abogados en esta materia, no dude en contactar con nosotros.

El registro de la propiedad

Finalmente, y como indicábamos en el párrafo anterior, el Registro de la Propiedad, protegerá los derechos inscritos de los propietarios de los inmuebles. La protección del tráfico jurídico, se llevará a cabo mediante diferentes mecanismos que activa el registro, siendo el más importante, la publicidad registral.

Su letrado especialista en derecho inmobiliario, se encargará de comprobar las inscripciones registrales antes de cualquier transmisión o actuación sobre su inmueble, garantizando que dicha transmisión del bien o los derechos que sobre el mismo constan, se realiza de manera correcta.

Reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Esta ley ha sido objeto de numerosas reformas ya que el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se reguló de forma especial con el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Posteriormente fue modificado parcialmente por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, hasta que fue objeto de una reforma general por la LAU del año 94, que a su vez fue objeto de reforma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y la última reforma, que se produce con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE de 5 de marzo.

Modificaciones destacables

Hay que destacar como modificaciones que la duración mínima de la nueva ley amplía de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda y además introduce una novedad absoluta, ya que si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria asciende a 7 años.

En cuanto a la prórroga, una vez alcanzada la duración mínima obligatoria, volvemos a la regulación del año 94, de 3 años de duración.

Esta reforma también aumenta el tiempo de preaviso una vez finalizado el periodo de duración obligatoria que ahora es de 4 meses.

Este Decreto Ley, introduce modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal, aumentando en un 10% la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios.

Inquilinos y alquileres

Tanto si usted está pensando en alquilar una vivienda, como si es usted el que va a entrar en una vivienda ajena alquilándola, debe saber los derechos y obligaciones que tiene, así como las consecuencias de no cumplir sus obligaciones.

En primer lugar, decir que lo que ha de hacer es contratar un abogado para que le redacte su contrato en la forma legal más beneficiosa para usted, protegiendo sus intereses.

Existen una cantidad de preguntas para las que un contrato de arrendamiento deber prever las respuestas, antes de que el problema se haya producido.

Así, el abogado experto en alquileres sabrá contemplar las causas de rescisión de contrato de alquiler por parte del inquilino, así como por parte del arrendador. Tiene que quedar claro, qué no es una obligación esencial, y cuál, por ser esencial del contrato, sí da derecho a la rescisión del contrato por la otra parte, por ejemplo.

Conviene dejar claro cuáles son los derechos del inquilino de alquiler a fin de evitar malentendidos.

¿Puede hacer obras menores en la vivienda? ¿Tiene que comunicar inmediatamente cualquier desperfecto que advierta? ¿Tiene que pagar por los daños que el uso normal de la vivienda conlleve? ¿Puede aplicar como pago, la compra de algún equipamiento que debió comprar el arrendador?

Derechos del inquilino en el alquiler

Su abogado, dejará claro en el contrato qué ocurre en caso de que el inquilino impague. Se precisará en el contrato qué se considera impago, por ejemplo, y si éste da derecho directo a desahucio, o no. Su abogado le podrá en tal caso, asesorar sobre qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler.

Conviene enviar un burofax al inquilino advirtiéndole de que se ha producido un impago, y ello a fin de que no pueda alegar luego que se ha debido a un error o falta de comunicación entre las partes, y que por ejemplo alegara en juicio que no tuvo constancia de que hubiera algún problema con el impago. De esta forma, el burofax le ha de advertir del impago, de que el mismo es causa de rescisión de contrato, de que usted rescinde el contrato, y el plazo que tiene para abandonar la vivienda, o en su caso, de la posibilidad de subsanar la situación mediante pago, si usted quisiera mantener al inquilino.

En caso de impago, hay que dejar claro en el contrato qué ocurre con la fianza, y si esta se puede utilizar para satisfacer el impago en que se hubiera incurrido. O por ejemplo qué ocurre en caso de fallecimiento del inquilino.

Echar a un inquilino sin contrato de alquiler

Se plantean muchas cuestiones adicionales y problemáticas cuando no existe contrato de alquiler firmado por escrito. No es que el contrato verbal no sea válido, sino que se trata de un problema para demostrar cuales fueron las condiciones pactadas. Es por ello que precisa siempre de un contrato diseñado por su abogado tratando de ajustarse a las concretas circunstancias del caso.

¿Por qué contratar un abogado de SuperAbogado para estos asuntos?

La ventaja de contratar un abogado penalista para un tema de desahucio es que si la situación se encona demasiado, y los burofaxes y las buenas palabras no dan resultado, habrá de valorarse si estamos ante un inquilino o arrendador que esté incurriendo en algún delito e interponer la correspondiente querella, a fin de sentarle ante un juez y que dé explicaciones. En ocasiones hay arrendadores estafadores detrás de un contrato del alquiler que alquilan lo que no tienen derecho a alquilar, o personas que no tienen intención de pagar de ante mano su alquiler.

Estas personas sólo entienden de desahucios forzados (judiciales) civiles o penales.