Abogados expertos en Derecho Urbanistico

¿Qué es el urbanismo?

El urbanismo es la unión de distintas disciplinas (fundamentalmente geográfica, arquitectónica y sociológica) tendente a estudiar el crecimiento de las ciudades para así poder orientarlas a un mayor desarrollo, basado en la armonía de espacios, actividades, ocupación y canales. En nuestros días, el desarrollo gira en torno al concepto de sostenibilidad y desarrollo de los municipios.

El urbanismo actúa diseñando el espacio público y sus elementos, elaborando la planificación urbana -Plan General de Ordenación Urbana-, que define el modelo de desarrollo de la ciudad, y gestionando dicho plan.

Un abogado urbanista, especializado en derecho urbanístico, que conozca la materia le indicará respecto de las particularidades que rodean esta área.

Aspectos principales del derecho urbanístico

El derecho urbanístico, que puede definirse como el conjunto de normas “que regula la formación, conservación y desarrollo de la ciudad”, es la rama del ordenamiento jurídico, principalmente como parte del derecho administrativo, que se encarga de las siguientes cuestiones:

• La regulación del régimen del suelo.
• Cómo ordenar el territorio (el planeamiento urbanístico y territorial).
• Cuáles son los deberes y cargas de los derechos patrimoniales sobre inmuebles (qué licencias hay que solicitar o si es precisa la realización de una declaración responsable y qué gravámenes, impuestos o tributos hay que soportar).
• Preservar los derechos y deberes de los sujetos afectados, protegiendo especialmente el interés público.
• Determinar el régimen sancionador (con un cuadro de infracciones y sanciones en función de su gravedad).

Como el derecho urbanístico varía en función del criterio de territorialidad, un abogado especialista en derecho urbanístico ha de conocer la normativa específica del lugar en donde usted (y su inmueble o parcela) se halle, pues, además de la ley, debe manejar a la perfección ciertas ordenanzas locales previstas en la legislación estatal o autonómica, así como determinados reglamentos y normas urbanísticas de carácter técnico.

Leyes esenciales de Derecho Urbanístico

A nivel estatal cabe destacar las siguientes leyes en materia urbanística:

• Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
• Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Ley sobre expropiación forzosa.
• Real Decreto sobre creación de Sociedades Urbanísticas por el Estado, los Organismos autónomos y las Corporaciones Locales.
• Reglamento de Planeamiento.
• Reglamento de Disciplina Urbanística.
• Reglamento de Gestión Urbanística.
• Ley Hipotecaria.
• Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

Funciones de un abogado experto en urbanismo

Un abogado especializado en urbanismo, como los que pone a su disposición SuperAbogado, puede ayudarle con los trámites que enumeramos a continuación:

• Asesoramiento legal en materia de urbanismo.
• Compliance urbanístico (revisiones legales para la verificación del cumplimiento de las autorizaciones, licencias y requisitos urbanísticos de la edificación que resulten exigibles conforme a la normativa aplicable, a fin de prevenir malas prácticas).
• Elaboración de contratos de obras, contrato de arrendamiento y de transmisión de la edificabilidad.
• Negociación de convenios urbanísticos.
• Preparación de documentación, elaboración de informes y solicitud de licencias urbanísticas municipales.
• Calificación como obra mayor u obra menor.
• Solicitud de licencias para vivienda: licencia de obras, licencia de ocupación.
• Obtención de licencias para comercio: licencia de actividad, licencia de apertura, tramitación de licencias de instalación de terrazas en suelo público.
• Consulta de expedientes urbanísticos y sancionadores.
• Declaración de obra nueva, o denuncia de obra nueva.
• Interpretación del silencio (falta de respuesta) por parte de la Administración transcurrido el plazo y asesoramiento particularizado (puede que se encuentre en algunos de los supuestos en que el silencio es positivo).
• Redacción y presentación de recursos de carácter administrativo y contencioso-administrativo frente a las resoluciones o actuaciones contrarias a sus intereses.
• Cómo acceder a una Vivienda de Protección Oficial (VPO) o Vivienda de Protección Pública.
• Multipropiedad y cooperativas de viviendas.
• Responsabilidad en la construcción inmobiliaria (reclamación por vicios y defectos en la construcción).
• Expropiación forzosa.
• Devolución de cantidades entregadas de manera anticipada (entrega a cuenta) en la compra de vivienda.

Licencia de obra

Por licencia de obra, se considera como tal la autorización para realizar obras en un determinado inmueble. Según el tipo y la magnitud de las obras que queramos desarrollar, nos encontramos dos tipos:

Licencia de obra menor: Se consideran obras menores aquellas de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica, que no su pongan alteración del volumen y uso objetivo del inmueble, de las instalaciones y servicios de uso común, ni afecten al diseño exterior, cimentación, estructura o a las condiciones de habitabilidad y seguridad de los edificios e instalaciones de todas clases.

Licencia de obra mayor: Por su parte, la Licencia de obra mayor, implica una alteración de la estructura básica del inmueble. El PGOU de cada municipio especificará lo que se considera obra mayor. Algunos ejemplos de obra mayor podrían ser: construcción de nueva planta, ampliación en superficie, volumen o altura de la vivienda o rehabilitación integral de edificaciones.

Denuncia obra sin licencia municipal y multa por obra sin licencia

La falta de licencia supone quebrantar la legislación vigente y, por tanto, implicaría denuncia obra sin licencia municipal. 

La constatación, por parte del consistorio, ya sea de oficio o a instancia de un vecino, de que se están llevando a cabo obras en una determinada vivienda, sin la preceptiva autorización en forma de licencia, acarreará la pertinente multa por obra sin licencia, incluida en el procedimiento sancionador que el propio ayuntamiento iniciará contra el propietario de la vivienda en la que se venga desarrollando la obra.

El desconocimiento de la norma no exime de su cumplimiento, sin embargo, existe la posibilidad de legalizar obra sin licencia. Para ello, el propietario contará con dos meses desde que la administración haya detectado la infracción. Vencido ese plazo, se puede ordenar la demolición de las obras realizadas. 

La solicitud deberá ir acompañada de un proyecto elaborado por un arquitecto colegiado, que verifique las circunstancias en las que se ha producido la obra, así como el cumplimiento de la normativa vigente. Así mismo, tendrá que abonarse las tasas que se establezcan para este trámite.

Recibida la solicitud de legalización, el Ayuntamiento competente, dentro de un plazo prudencial, emitirá su dictamen.

Declaracion de obra nueva

La declaracion de obra nueva la presenta el propietario que pretende construir en una superficie en bruto o ya edificada. La normativa es distinta según sea:

• - Obra antigua: Aquella obra que, por el tiempo transcurrido se ha consolidado.
• - Rehabilitación: Consiste en actualizar un edificio ya construido, pero degradado por el paso del tiempo.
• - Obra nueva en sentido propio: Declara una obra reciente o que se está realizando.

La declaracion de obra nueva debe incluir:

• Legitimación del interesado.
• Descripción de la obra.
• Licencia de obra
• Fecha de terminación de la obra.

Certificado fin de obra

Licencia municipal de primera ocupación o utilización

Resulta preceptivo que la declaracion de obra nueva se produzca en escritura pública. Se aportarán a la escritura todos los documentos (planos, edificios existentes, mejoras a realizar) que se generen y deberá de inscribirse en el Registro de la Propiedad. La Ley Hipotecaria, en su artículo 3 recoge la obligatoriedad de la escritura pública: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.”

Declaración de obra nueva: impuestos

La declaracion de obra nueva impuestos que no deben obviarse. Tributa por Impuesto de Actos Jurídicos documentados (AJD). La base imponible se constituirá por el valor de la obra, entendiendo por el mismo el valor del coste total de la obra, no el del inmueble. Hay que atender, en cada Comunidad Autónoma al tipo impositivo aplicable. 

Lo descrito anteriormente, constituye un derecho, que es controlable por la propia Administración. De no ejercitarse con la diligencia y celeridad debidas esta facultad de la Administración, puede darse declaracion de obra nueva prescrita. 

El período de prescripción de la declaración de obra nueva dependerá de la Comunidad Autónoma en que nos encontremos, por ello es importante acudir a la normativa emane de la misma en tal sentido. Para el cómputo de plazos hay que tener en cuenta que las infracciones no se produzcan en terrenos clasificados como no urbanizables o destinados a sistemas de uso público, porque, en esos casos el Derecho de la Administración no prescribe. Para probar que ha prescrito el derecho de la Administración a controlar la legalidad, habría que acreditar que el tiempo transcurrido desde que se llevó a cabo la construcción hasta la fecha de la declaración sea superior al necesario para que prescriba cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad.

Si necesita un abogado para cualquiera de estos trámites, no dude en ponerse en contacto con SuperAbogado.